השבחת נכסים

מינהל מקרקעי ישראל :

מנהל על-פי חוק, החל מ-1960, את קרקעות המדינה, את קרקעות קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, המהוות כ- 93% משטח מדינת ישראל (כ-22 מיליון דונם), בהתאם למדיניות בהתאם למדיניות הנקבעת על-ידי מועצת מקרקעי ישראל.
המקרקעין נמסרים בדרך של חכירה לדורות.
חכירה לדורות הינה שכירות לתקופה שמעל 25 שנים.
חלוקת ניהול הקרקעות למחוזות נקבעה בהתאם לאזורים .
גאוגרפיים.
 המחוז שבו מנוהל תיקכם מצויין על-גבי האיגרת לתשלום.
מתקדמים לבעלות - בהתאם לדוח הוועדה הציבורית לרפורמה במינהל מקרקעי ישראל ("ועדת גדיש"), צעד ראשון והכרחי להקניית זכות בעלות הוא מעבר לחכירה מהוונת.
הקניית זכות בעלות מותנית בחתימת הסכם בין הבעלים על המקרקעין  והיא כפופה לעמידה בתנאים ובקריטריונים כפי שהומלצו ב"ועדת גדיש",  והטעונים אישור מועצת מקרקעי ישראל במסגרת החלטה פרטנית לענין הקניית בעלות. אין בהודעה זו משום התחייבות להקניית זכות בעלות או התחיבות באשר למועד ביצועה.


הגדרות:

מוחכר יחידת דיור אחת בבניה רוויה או בבניה נמוכה.
בניה רוויה מבנה הכולל 4 יחידות דיור לפחות הבנויות זו מעל זו בשתי קומות לפחות, ובלבד שבגין כל יחידה קיים חוזה חכירה לא מהוון.
בניה נמוכה בניה צמודת קרקע, בין אם במבנה חד-משפחתי, או דו משפחתי, ובין אם במבנה טורי, ובלבד שבגין כל יחידה קיים חוזה חכירה לא מהוון.
חוזה חכירה לא מהוון חוזה חכירה ליחידת דיור אחת, אשר מטרת החכירה הנקובה בו היא מגורים, למעט מגורים בנחלות, שטחי המחנה בקיבוצים ובמשקי עזר.
שטח מבונה שטח בנוי ברוטו במ"ר של יחידת דיור אחת נשוא החיוב בדמי חכירה שנתיים או בהיוון.
בבניה הנמוכה לא יפחת השטח הבנוי מ- 160 מ"ר ברוטו, אלא אם זכויות הבניה, על פי תוכנית תקפה, הינן פחותות .
שווי מקרקעין אומדן שווי מקרקעין בהתבסס על טבלאות עזר שנערכו על-פי מיקום, על-פי שטח המגרש ו/או השטח המבונה, כאשר הוא צמוד למדד המחירים לצרכן ממועד עריכת הטבלאות ועד למועד ביצוע ההיוון.
השגה על שווי מקרקעין – לא תתקבל השגה על סכום דמי ההיוון.
סכום ההיוון נקבע לפי שיעור אחיד וקבוע בתנאי מבצע ועל בסיס אומדן שווי מקרקעין ולא על-בסיס שומה פרטנית. היוון איננו חובה, אלא אמור להוות הצעה מיטיבה.




דמי חכירה שנתיים כמוהם כדמי שכירות בגין תקופת השימוש בקרקע והם משולמים מדי שנה בעבור זכות החכירה, לפי היקף זכויות בניה נתונות, כמפורט באיגרת המצורפת.
חוזה החכירה עם המינהל קובע את תנאי החכירה, לרבות תשלום דמי החכירה השנתיים.
עם זאת, שיעור דמי החכירה המחושב באיגרת נקבע בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
חוכר זכאי למצות זכויותיו על פי חוזה החכירה שברשותו, ובמקרה כזה נהג עימו המינהל על פי כללי הוראות חוזה החכירה ולא על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
לידיעת חוכרים בעלי הסדר לתשלום דמי חכירה שנתיים בגין חובות עבר – ההצטרפות להיוון על-פי תנאי איגרת זו מותנית בהמשך תשלום חובות דמי חכירה שנתיים על פי ההסדר הקיים. אי-כיבוד תנאי ההסדר הקיים יבטל מאליו את ההצטרפות למבצע ההיוון, והחכירה תוחזר לתנאי דמי חכירה שנתיים.


מהו היוון?

היוון הוא תשלום חד-פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים והוא מחושב בהתאמה לתקופת החכירה, לשיעור דמי החכירה ולריבית ניכיון.
אף על פי כן, מועצת מקרקעי ישראל קבעה שיעור אחיד להיוון והוא 4.5% מאומדן שווי המקרקעין. הזכויות במקרקעין הן בהתבסס על השטח המבונה של המוחכר, כמפורט באיגרת המצורפת.
שיעור זה תקף עד 30.9.2007.
החל מ-1.10.2007 יעלה שיעור ההיוון ל- 5.5% מאומדן שווי המקרקעין.
למצטרפים להיוון יינתן זיכוי של דמי חכירה שנתיים לשנה השוטפת.
אין השגה על שווי המקרקעין.
היוון פוטר מהתשלומים האלה:
1. דמי חכירה שנתיים עבור הזכויות בנכס.
2. דמי הסכמה בעת העברת הזכויות בנכס.
כל זאת כמפורט ובכפוף להחלטת מועצת מקרקעי ישראל  מספר 1076 מיום 11.01.06 ונוהלי המינהל.

הארכת תקופת חכירה:
1. כמו-כן מעניק ההיוון הארכת תקופת החכירה (עד שתיים במצטבר).
חכירה רשומה בלשכת מרשם המקרקעין, תוארך תקופתה בהתאם לאמור בתקנות המקרקעין (רישום ותיקון תנאי חכירה).
2. תנאי מבצע ההיוון, לפי האמור באיגרת זו, מתייחסים לחוזי החכירה  לפי התנאים המקובלים אצל המחכיר.
במקרה של סתירה בין תנאי החוזה לבין תנאי מבצע ההיוון, הוראות החוזה גוברות ותנאי מבצע ההיוון לא יחולו לגביו.
3. לחוכרים בעלי תנאי חכירה מיוחדים (חוכרי משנה וכד") הארכת תקופת
החכירה מוגבלת, היא כפופה לאמור בחוזה החכירה הראשי ומותנית בתנאי חידושה של החכירה הראשית.


דחיית תשלום דמי היוון

ניתן להקפיא עד סך של 15,000 ₪ מסכום דמי ההיוון בתנאים הבאים:
החוכר יחתום על הסכם לדחיית סכום ההיוון לרבות חובות דמי חכירה
    שנתיים. העתק מנוסח ההסכם מצוי באתר האינטרנט של המינהל.
הסך הנדחה יישא הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית, כפי שהיא
    מפורסמת מעת לעת עבור כל תקופת דחיית הסכום.
הסך הנדחה ייגבה כאשר החוכר יבקש לבצע אחת מן הפעולות הבאות:
   - העברת זכויות
   - שינוי/תוספת בניה
   - כל פעולה אחרת שיקבע המינהל


לידיעה 

חוכר שיבקש להמשיך ולשלם דמי חכירה שנתיים, אלה יהיו בשיעור הקבוע
בהוראות חוזה החכירה או על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל,  הכל על פי כללי המינהל.
גם העברת זכויות ו/או חידוש חכירה יחויבו בתשלום בהתאם לאמור לעיל.
ההיוון הוא רשות ולא חובה. חוכר שלגביו קיימת מניעה כלשהי להיוון, יוכל להצטרף לאחר הסרת המניעה.
חוכר שפנה עד 31.01.07 נהנה מזיכוי של דמי חכירה לשנת 2005.
אין הנחות או פטור מתשלום דמי היוון (מטעמים חברתיים-כלכליים ואחרים).
מקבלי הבטחת הכנסה מהמוסד לביטוח לאומי יוכלו להקפיא דמי חכירה שנתיים גם בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס" 1030.


הבהרה

מקור הסמכות לגביית דמי חכירה שנתיים הוא חוזה החכירה הפרטני.
הצעת מינהל מקרקעי ישראל לגביית דמי היוון ודמי חכירה נקבעת על בסיס החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
החלטות מועצת מקרקעי ישראל שונות מהאמור בחוזה החכירה וכלולה בהן הטבה הן בהצעת ההיוון שאינו כלול בחוזה והן ביחס לשיעור דמי החכירה השנתיים ובאופן חיובם.
הצעת המינהל הינה זכות ולא חובה, והיא בנויה כמקשה אחת,
על כל רכיביה.
הסכום הכספי הינו קבוע.
חוכר אשר אינו מסכים עם רכיב כלשהו בהצעת המינהל, יחוייב בדמי חכירה שנתיים כמפורט בחוזה החכירה.
הצעת ההיוון מחושבת ליחידת דיור אחת על פי נתוני הנכס, והיא אינה כוללת זכויות פונטציאליות שאינן מאושרות על ידי המינהל.
חישוב היוון מוטעה אינו מקנה זכות נוספת על האמור בחוזה החכירה הפרטני.