הוספת מעלית לבניין

בני הזוג פלד מגבעתיים כבר הגיעו לגיל גבורות. בגלל רצונם להישאר בעיר הוותיקה אותה הכירו כל חייהם החליטו להתקין מעלית בבניין בו הם גרים. בתום מו"מ ארוך ומתיש, שבסופו נאלצו לנטוע גן פורח בבניין ואינטרקום בהשקעה של עשרות אלפי שקלים, עמדו במשימת בניית המעלית בבניין שלהם.

דיירים רבים מתחבטים בדבר הוספה של מעלית חיצונית לבניין, מטעמי נוחות וגם כדי להעלות את ערך הנכס. דירות בקומה השלישית והרביעית נתקלות במקרים רבים בבעיה במכירה, למרות שהן נמצאות במיקומים טובים. לדברי עו"ד מושיק פלדמן, מומחה בתחום ויועץ משפטי לוועדות לתכנון ובנייה, בניית מעליות מחוץ לבניין דורשת אישורים מיוחדים ושינוי תב"ע (תכנון בניין עיר) על-ידי גופי התכנון.

האישור לכך יכול להתקבל על-ידי גופי התכנון במדינת ישראל, רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן כשהאמור הוא בנכים, קשישים או מקרים מוגבלים אחרים. לדבריו, עיריות מעטות מקלות על הקמת מעלית ובינהן גבעתיים, תל-אביב וחיפה. בגבעתיים אף שינו באחרונה את תוכנית בניין עיר כדי לאפשר הוספת מעליות בהליך מהיר לכל בניין ותיק.

מבדיקה שערך מרכז הבנייה הישראלי מתברר שלמעלה מ-100 אלף בניינים משותפים ברחבי הארץ מעוניינים להתקין מעלית בבניין. "במאות אלפי בתים משותפים בישראל אין מעלית. אוכלוסיות מבוגרות שרכשו דירות בשנות ה-70 מוצאות עצמן ללא מעלית", אומר מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי, קובי לנגליב.

לנגליב טוען שבבדיקה שערך משרדו נמצא שמבוגרים רבים נמנעים מיציאה מביתם מכיוון שאינם יכולים לשאת בנטל העלייה במדרגות הבית המשותף. החל משנת 1974 החוק מחייב התקנת מעלית בבית משותף מעל 4 קומות. כשהשכנים מתנגדים מנתוני מרכז הבנייה הישראלי עוד עולה שבבית משותף (10 דירות בממוצע) 20% בממוצע מושכרות, ועל כן לבעלי הנכסים אין כל אינטרס להשקיע כסף ולהתקין מעלית.

20% מדיירי הבניין מתגורר ים בקומה הראשונה וטוענים שאין להם כל צורך במעלית. ל-10% מהדיירים אין כסף למימון פרוייקט בניית המעלית ואלו היה ברשותם הסכום הנ"ל היו משקיעים אותו לדבריהם בדירתם שלהם. 50% מהדיירים הנותרים, מתחלקים ל-28% שמעוניינים בשיפוץ הבניין ובהתקנת המעלית ו-22% שמתנגדים לפרויקט. לדברי לנגליב, הסכמת הדיירים היא אחת המכשלות העיקריות בדרך להוספת מעלית לבניין.

בתל-אביב, לדוגמה, יש בתים רבים שמתגוררים בהם דיירים מוגנים המשלמים דמי שכירות נמוכים מאוד לבעלי הבתים, לדיירים אלה אין כל עניין להשקיע בבתים מכיוון שהם לא בבעלותם וגם לבעלי הבתים אין אינטרס מכיוון שכל רצונם הוא שהדיירים המוגנים יתפנו.

האינטרס להוספת מעלית הוא כלכלי, בעיקר עבור הדיירים בקומות הגבוהות. מנכ"ל חברת התיווך האמריקאית רילטי-אקזקיוטיב, ציון בן חיים, מציין שלהוספת מעלית לבניין יש חשיבות גבוהה מאוד לערך הבניין גם מבחינת המחיר וגם מבחינת האטרקטיביות שלו עבור רוכשים או שוכרים פוטנציאליים.

במצב של השוק כיום כשמבחר הדירות גדול, לדירות בקומות שלישית ורביעית ללא מעלית הביקוש דל. למרות העובדה שמחירה של דירה בקומה רביעית ללא מעלית צונח בכ-25% ואף מעט יותר, לעומת דירה דומה עם מעלית, ומחירה של דירה בקומה שלישית ללא מעלית צונח בכ-15%, עדיין דירה כזו ללא מעלית יכולה להישאר בשוק עד שתימכר או תושכר חצי שנה ואף יותר.

"פעמים רבות כשמדובר בדירה בקומה שלישית ומעלה, ולעתים כבר בדירה בקומה שנייה, הימצאותה של מעלית הוא תנאי ראשוני והכרחי של השוכרים או הרוכשים", אומר בן חיים. 

האם ההשקעה משתלמת?

שמאי המקרקעין, גיל לזר, מעריך שהתקנת מעלית משביחה את ערך הנכס ועם התקנת המעלית בבניין הקומות עולה ערך הדירות בהתאמה – הקומה הראשונה עולה באחוזים ספורים והקומה האחרונה עולה בעשרות אחוזים. לכן מי שגר גבוה יותר השתתפותו לרוב בעלויות גבוהה יותר באופן יחסי שכן הדיירים בקומת הקרקע אינם לוקחים חלק במשחק.

וכמה צריך להשקיע בפרוייקט? לדברי לזר, דרישות הרשות המקומית, מעבר להסכמת 75% אחוז מהדיירים הינן דו"ח אקוסטי ובטיחותי והטל השבחה שיכול להגיע ל-10,000 שקל לבניין. יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים ערן סיב, מסביר שקיימים שני סוגים של מעליות, הידראולית וחשמלית. התקנת מעלית הידראולית יקרה בכ-25 אלף שקל יותר מאשר מעלית חשמלית, והעלות הממוצעת של התקנת מעלית חיצונית חשמלית בבניין בן 4 קומות היא כ-80 אלף שקל.

מחיר התקנת המעלית אינו כולל גם את עבודות החשמל וההגדלה לתלת-פאזי, שיש להזמין דרך חברת החשמל. כמו כן לעתים נדרשות גם עבודות בנייה כהכנה למעלית בסדר גודל של בין 30,000-40,000 שקל. סיב אומר שההבדל בין מעלית הידראולית לחשמלית הוא אופן פעולתן, כאשר מעלית הידראולית פועלת על לחץ שמן וכיוון שאינה חשמלית, לא ניתן להתקע עמה.

ההיחלצות במידת הצורך במעלית הידראולית היא עצמית ונעשית על-ידי לחיצת כפתור המורידה את המעלית לקומה הראשונה בעזרת לחץ השמן. זאת, בניגוד למעלית החשמלית שבה לא ניתן לבצע חילוץ עצמי ובמקרים של הפסקות חשמל ותקלות למיניהן, יש צורך בחילוץ מקצועי". עם התקנת המעלית עלולות לצוץ בעיות. למשל, אם לא היה קיים פיר ויש מרתף בבניין, עלול להיווצר מצב בו לא יהיה ניתן לחצוב יסודות למעלית.

נושא חשוב מאוד שעלול לגרום בעיות עתידיות הוא האיטום של פיר המעלית (במעלית חיצונית), איטום נכון ימנע בעיות של רטיבות בעתיד. לדברי יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, ד"ר יואב סרנה, ועדי בתים הבוחרים להוסיף מעלית לבניין ישן, יכולים, בתכנון הנדסי נכון, לנצל את הוספת פיר המעלית לצורך חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה.