שיפוצים שיפוצים - צוות המומחים
עבודות גבס מדריך שיפוצים מחירון שיפוצים עמוד הבית
 
איתור בעלי מקצוע
  איתור בעלי מקצוע
 

מדריך רכישת דירה יד שניה

מתכננים רכישת דירה מיד שניה, אך לא יודעים מהיכן להתחיל? מתלבטים בין רכישת דירה יד שניה לבין רכישת דירה מקבלן? הכתבה הבאה עבורכם..

מאת: אברהם אלטלף, עו"ד ומגשר 

רכישה של דירת מגורים, הינה עיסקה חשובה ומהותית ויש לבצע אותה בזהירות ותוך קבלת יעוץ והכוונה מקצועיים.

יש הבדל בין רכישה של דירה ישירות מן הקבלן אשר בונה אותה, לבין עיסקה של רכישת דירה מיד שניה. לכל אחת מן העיסקאות הללו יש יתרונות וחסרונות ובסופו של דבר כל אחד צריך להחליט איזו עיסקה מתאימה לו בנסיבות הרלוונטיות שלו.

החוק קובע כי הזכויות בנכס מקרקעין צריכות להיות רשומות במרשם ספרי המקרקעין. המרשם מתנהל בלשכת רישום המקרקעין, הנקראת "טאבו" והוא מתנהל לפי חלוקה לגושים וחלקות. ישנם נכסים רבים אשר, הרישום לגביהם לא הושלם עד כדי רישום בטאבו. ברוב המקרים האלה, הרישום מתנהל בספרים המצויים בידי "חברות משכנות". רישום זה הוא רישום זמני, עד להשלמת הליכי הרישום בטאבו.

מקום נוסף בו מתנהל רישום זכויות לגבי נכסי מקרקעין, הוא ספרי מינהל מקרקעי ישראל. רישום זה מתייחס רק לנכסים אשר הזכויות בהם הן זכויות חכירה, ובעיקר כאלה שלא נרשמו עדיין בטאבו.

לפני ביצועה של עסקה, חובה לעיין במרשם המתנהל לגבי אותו נכס, לקבל "נסח רישום" מלשכת רישום המקרקעין או "אישור זכויות" מהחברה המשכנת או מהמינהל. במסמכים אלה מצויים פרטים חשובים ומהותיים לגבי הנכס.

אחד העקרונות הבסיסיים, החלים על עסקאות במקרקעין הוא "דרישת הכתב", הקובע כי כל עסקה במקרקעין צריכה להיעשות בחוזה בכתב ולא די בהתחייבות בעל-פה. בחוזה, יש להגדיר בצורה ברורה את הנכס ואת התנאים הבסיסיים לעסקה. לעיתים, אפילו זיכרון דברים שנכתב על ידי שני הצדדים ומגדיר את הנכס, מחירו, ומועד מסירת החזקה, יכול להיחשב כחוזה תקף לכל דבר ועניין, ולכן חובה לקבל יעוץ מוקדם לפני שחותמים על מסמכים הקשורים לעסקה במקרקעין.

אחד הנושאים המהותיים ביחס לעיסקה של רכישת דירה, ובמיוחד דירה מיד שניה, קשורה למידע מהותי ביחס לנכס, שלא תמיד מצוי בידיעתו של הקונה, ואח"כ יכול להשפיע על ההנאה או השימוש שלו בדירה.

ישנן שתי גישות משפטיות שונות בשאלת האחריות לטיבו של הנכס הנמכר ולמצבו.

הגישה האחת מוגדרת במילים "יזהר הקונה" והיא קובעת שעל הקונה מוטלת האחריות להזהר כאשר הוא רוכש נכס, ולמעשה מוטלת עליו החובה לברר את טיבו של הנכס, מה מצבו והאם אין בו פגמים. הרעיון העומד בבסיס הגישה הזו היא שאם הקונה מעונין לרכוש את הנכס, עליו לבדוק אותו ולברר את טיבו ומהותו לפני הקניה ולא להכנס לעיסקה בלי בדיקה מטעמו.

הגישה השניה מטילה את האחריות על המוכר וקובעת כי קיימת עליו חובת גילוי של כל המידע הידוע לו, או שהיה אמור להיות ידוע לו, לקונה, ולמעשה הנטל למידע על טיבו ומצבו של הנכס הנמכר, מוטל על המוכר ולא על הקונה.

ניתן לאמר כי בעבר, הגישה הראשונה היתה יותר דומיננטית ושלטת ולמעשה עיקר הנטל הוטל על הקונה, לעשות בדיקות, כמובן, במקומות שבהן ניתן לעשות בדיקות וכאשר המידע זמין, ולברר את המידע הנדרש לגבי הנכס הנמכר. כיום ומזה כמה וכמה שנים עבר עיקר הנטל אל המוכר לגלות את כל מה שידוע לו על הנכס ולמעשה הוא אחראי גם למידע שהוא אמור לדעת כמוכר של הנכס. הרעיון העומד בבסיסה של גישה זו הוא שהמוכר מכיר את הנכס בצורה הטובה ביותר, הוא בעל המידע ועליו לגלות את כל המידע שיש לו לקונה.

עם זאת, כל מקרה נדון לפי הנסיבות שלו, וברור שכל אחד מהצדדים לעיסקה צריך לעשות את כל מה שהוא יכול לעשות, כדי שלקונה יהיה את המידע המלא על הנכס, ואם הקונה התרשל, ישנם מקרים שהדבר יגרום לו להפסיד את זכויותיו בנכס, גם אם הוא שילם את מלוא התמורה.

חלק מהבדיקות הבסיסיות, שיש לערוך לפני שמבצעים עסקה לרכישת נכס מקרקעין בכלל, ודירה מייד שניה בפרט, מתייחסות לנושאים הבאים:

1.      טיבן של הזכויות בנכס. האם אלו זכויות בעלות או חכירה? אם מדובר בזכויות חכירה, האם הן מהוונות או לא? אם הזכויות אינן מהוונות, איזו ההשלכה יש לכך על העיסקה?

2.      האם הזכויות בנכס רשומות בלשכת רישום המקרקעין או בחברה המשכנת או במינהל מקרקעי ישראל ועל שם מי הן רשומות?

3.      האם הזכויות בנכס משועבדות? בדרך כלל, לשם רכישת נכס מקרקעין, לוקחים הרוכשים הלוואה, המובטחת ברישומה של משכנתא. במקרה כזה יש להסדיר, את סילוקה של המשכנתא מהנכס, במסגרת העיסקה. סוג נוסף של שעבודים על נכס יכול לנבוע מעיקולים המוטלים עליו, בשל חובות של בעלי הזכויות בנכס. כמו כן יש מצבים בהם נרשמות הערות על הזכויות בנכס, לדוג' מטעמה של עירייה על החלטה להפקיע חלק מהמקרקעין לטובת הציבור. ישנם סוגים שונים של שיעבודים ומקומות שונים בהם יש לבצע את הבדיקות הללו.

4.      האם חלות מגבלות כל שהן לביצוע העיסקה ביחס לנכס? יש מקרים בהם רשומות הערות שונות על הנכס. לדוג' יש נכסים שחלה מגבלה על העברת הזכויות בהם למשך תקופות מסוימות או בכפוף לאישורים מסוימים. מגבלה כזו יכולה למנוע את ביצועה של עסקה.

5.      האם לא חלים על הנכס צווים מנהליים או שיפוטיים, בגין בניה לא חוקית או ללא קבלת היתר בניה. יש מקרים בהם מבוצעות גם בדירות עבודות בהיקפים שונים, ללא היתר בניה, לדוג' סגירת מרפסת. בחלק מהמקרים הדבר יכול להגיע לכדי מצב בו חל צו הריסה על המבנה, כולו או חלקו, דבר שיכול להשפיע מהותית על העיסקה.

חלק מהמידע המבוקש ניתן לקבל, כבר באמצעות נסח הרישום או אישור הזכויות, וחלק מהמידע ניתן לקבל באמצעות בדיקות מקיפות יותר, לדוגמא במשרדי הועדה המקומית לתכנון ולבניה בישוב בו מצויה הדירה, או על ידי הזמנת מהנדס או אדריכל, שיבדקו עבורנו את הדירה ומצבה.

מטבע הדברים, דירה שנרכשת מיד שניה, הינה דירה שנבנתה לפני כמה שנים וככל שהיא ישנה יותר סביר להניח שהמערכות המותקנות בה (אינסטלציה, ביוב, חשמל וכדומה) אינן במצב חדש ותקין לחלוטין. על המוכר חלה, כאמור החובה לגלות לקונה את הידוע לו על מצבה של הדירה, אולם ברור שישנם דברים שאינם בידיעתו. באופן עקרוני ניתן לאמר שהמוכר יהיה אחראי כלפי הקונה ביחס לליקויים שהיו ידועים לו והוא לא גילה אותם לקונה, ואילו ביחס לליקויים שלא היו ידועים לו, ויתגלו לאחר מכן, לא תחול עליו אחריות וזה חלק מהסיכון שהקונה לוקח על עצמו ברכישת דירה שאינה חדשה.

עם זאת כאשר הדירה נמכרת שנים ספורות לאחר השלמת בנייתה, יש פריטים מסויימים שלגביהם חלה עדיין אחריות של הקבלן וניתן יהיה לדרוש ממנו תיקון או החלפה שלהם במסגרת האחריות.

יש מקרים בהם מתגלה בדירה פגם מהותי, אשר יכול להצדיק אפילו את ביטולה של העיסקה. לדוגמא, כאשר מדובר בבית אשר מסתבר שחלק ממנו נבנה ללא היתר בניה, ולא ניתן לקבל היתר לאותן חריגות בניה, מדובר למעשה בשינוי מהותי בסוג הנכס ובטיבו. פגם מסוג זה יכול להצדיק גם את ביטול עיסקה או במקרים בהם לא שולמה עדיין כל התמורה, קיזוז של חלק מיתרת התמורה המגיעה למוכר.

נושאים כאלה ודומים להם מוסדרים בדרך כלל בחוזה המכר, כאשר הוא נערך על ידי עורך דין מקצועי וניתן, במסגרת ההסכם להגדיר מנגנונים שיגנו על הצדדים במקרים שונים.

עסקה לרכישה או מכירה של נכס מקרקעין הינה עסקה מורכבת ויקרה אשר יש לה השלכות בתחומים שונים ולכן חובה לקבל יעוץ וליווי משפטי מעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, אשר ילווה את לקוחותיו בכל שלבי ביצועה של העיסקה.

האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.
הכותב הינו עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין והבניה ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף.
 אלטלף - משרד עורכי דין ונוטריון
מגדלי התאומים 2 - ז'בוטינסקי 35 רמת גן, טל: 03-6134466

קבל הצעת מחיר לשיפוצים
קבל הצעת מחיר
רישום קבלנים לרשם הקבלנים
מדריך שיפוצים
 
עבודות גבס
עבודות גבס ועיצוב פנים איך בונים בגבס ומהם הייתרונות..
שיפוצים כלליים
שיפוצים כלליים | שיפוץ כללי
עיצוב הבית - באוהאוס
עיצוב הבית - באוהאוס
קבלני שיפוצים
קבלני שיפוצים
אינסטלציה
אינסטלציה ומערכות מים, מהי מערכת האינסטלציה ומה חשוב לדעת לפני שיפוץ אינסטלציה..
עיצוב פנים
עיצוב פנים - רכשתם דירה, בניתם בית – מזל טוב. אתם יודעים איך זה היה להעביר את תחושותיכם אל האדריכל, ושהקבלן יעשה בדיוק את מה שאתם רוצים.
נישות גבס
נישות גבס כפתרון אכסון עיצובי מרהיב תוך ביצוע מהיר ובשילוב תאורה ואלמנטים עיצוביים שונים.
עיצוב בגבס
עיצוב בגבס זהו אחד מן השלבים החשובים ביותר בתהליך הכולל של עיצוב פנים, איך נעצב את הבית בגבס ומה חשוב לדעת..
עיצוב מיצוב וחלונות ראווה
מיצוב חללים מסחריים מה זה?
ריצוף בהדבקה
ריצוף בהדבקה
איך לאטום את חדר האמבטיה
ספונג'ה ומקלחת אצלכם תמיד הולך בייחד ?
 
 




כל המאמרים באתר ותכנים אחרים מוגנים בזכויות יוצרים, אין להעתיקם או להשתמש בהם בדרך אחרת (לרבות לא עיבודם או העתקתם בלא מתן קרדיט והפניה לאתר ולעמוד המתאים) אלא לאחר קבלת אישור מפורש בכתב מבעלי האתר .